深圳欢乐海岸的盈利模式创新

　　201在一年  ，华人侨民城控股实业总运营总监任克雷在幸福美满海滩的试开张仪式上带表  ， “幸福美满海滩是华人侨民城控股实业的一类新服务业形式  ，也是控股实业之后在开开发问题新的提高点” 。一些行业科研专家判定  ，致使幸福美满海滩形式投资回报非常可观、可剪切性强  ，将是华人侨民城控股实业下二轮偏向各地增大的重要页面布局货品 。

一、 从四代产品更新  ，看欢乐海岸的优势与创新

　　侨民城集團电话申请加入于1985年  ，1989年现在开始去题材生态公園类景点景区研发  ，是国最牛的景区房产公司运营管理商 。成功失败开设了菲普顿神州、嗨翻天谷、东南部侨民城、嗨翻天海岸线等题材生态公園摸式  ，因为景区业的发展趋势  ，侨民城集團电话品牌题材生态公園也体验了从单个用途到软型思维力、从静态变量游览到日常动态参于、舒适快乐的不停的转移  ，要求可分二个关键时期 。

　　二、 深圳欢乐海岸概况：

　　1. 业态布局及市场定位

　　有意思海边項目于2019年投资项目申报  ，总投资加盟额达20多亿 。項目占地面积坪积规划建筑面积1230万每平米米  ，由中北部城区物种多样性生态管理区区与中北部都士生活生活和文化水平水平误乐区三大中  ，网上购买护肤品、就餐、误乐、展品、旅游行业、公司6大主题风格元素风格股票板块构造 。在其中城区物种多样性生态管理区区具有湖泊公园、湖与耕地约69万每平米米  ，是我国唯一性位于城区洼地的滨海县红树丛湖泊公园；都士生活生活和文化水平水平误乐区致力于人工工资生产的中湖区进行发展  ，占地面积坪积约55万每平米米  ， 除去配置有网上购买护肤品中、环球旅游美吃主题风格元素风格街、中影影城、高端品牌会馆等  ，还配备了有意思海边水秀剧院、海域奇梦馆等主题风格元素风格和文化水平水平误乐文化场所  ，最终目标用户为中高纳入的都士生活生活家长专业市场的、女白领专业市场的及商旅用户 。

　　2. 地位位置优越
　　欢乐海岸地处深圳福田、前海双中心中核区  ，紧邻深圳西部通道和深圳湾口岸  ，与香港隔海相望 。南临滨海大道  ，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点；北靠华侨城城区优质生活圈及主题公园群；东接福田  ，西面为滨海高端住宅 。

　　3.商业配比与主要收益
　　欢乐海岸商业总体建筑面积约为30万平方米  ，主要分布在以特色零售为主的欢乐海岸购物中心和以餐饮娱乐为主的曲水湾 。欢乐海岸总体商业业态比例：零售：餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4 。欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所  ，平均年收入可以达到10亿元  ，购物中心年收入也在1.5亿元左右  ，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也有近亿元收入 。

　　4. 商业物业租金可成长空间大
　　2014年  ，深圳罗湖区万象城商铺再进在1500-1800元/月/㎡  ，金光华广场租金在1200-1500元/月/㎡ 。2015年第一季度  ，深圳全市甲级写字楼的平均租金达256元/月/㎡  ，其中福田CBD甲级写字楼第一季度平均租金每月达273元/月/㎡   ，福田中心区卓越世纪中心写字楼平均租金为330元/月/㎡ 。欢乐海岸购物中心于2013年投入运营  ，目前顶层商务中心租金约在230元/月/㎡  ，曲水街餐饮商铺租金也在200元/月/㎡  ，与深圳平均水平相比  ，还有很大提升空间 。

　　三、  深圳欢乐海岸的经营模式分析

　　优势：
　　欢乐海岸是华侨城第四代主题园区的开篇之作  ，是华侨城集团综合多年旅游地产运营的成功经验  ，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的产业优势   ，突破欢乐谷扩张模式瓶颈的一次创新 。优势集中表现在以下几个方面：

　　1.欢乐海岸投入运营不到两年  ，依赖高端物业实现了现金的收支平衡   ，未来如果配套部分住宅产品  ，将会在短期内获得更大的经济收益 。

　　2.作为城市生活空间的一部分  ，兼顾生态保护的同时获得可观的经营性收益 。从长期发展来看  ，优质城市生活中心的营建可极大提升周围地块价值 。该模式让华侨城在与地方政府的谈判过程中更能掌握主动权  ，极易实现异地复制 。

　　3.只租不售的生产机制保持了侨民城投资控股公司对土地产权的坚决换取  ，极为有善于开发菅理和生产的过程 中的统一的发展规划和菅理  ，留下资源共享的完正性和高品味生活 。后面成型高产品质量的话题企业因此旅游景区  ，于是换取稳中求进动态平衡的生产性年化收益 。

　　4.从本质来看  ，欢乐海岸仍然是以“旅游+地产”开发模式为主   ，但不再以来住宅和商业地产的短期销售来反哺旅游业  ，而是通过高端消费人群的集聚促进商铺租金逐年提升  ，从长期发展视角来实现商业和旅游的优势互补 。

　　问题：
　　1.先建设后招商  ，建设现状与经营需求脱节 。欢乐海岸购物中心在没有进主力店招商的情况下  ，就开始了规划设计与施工建设  ，现有购物中心建设无法满足商家的经营需求  ，导致项目招商困难重重 。进入试运营阶段之后  ，影城、海洋馆、水秀剧场、会所等都步入实际运营  ，作为重要生活配套的O.PLAZA购物中心招商却屡遭困境 。

　　2.人文草原旅游工程回馈社会时间段长  ，优势未显著 。201几年1二月侨民城群体发部发布  ，把长沙乐翻天港湾线边控股集团旗下的“水秀”及“海上奇梦馆”两种资源作价2.215亿元低价出售予侨民城群体的全资子机构长沙侨民城乐翻天港湾线边投资者人有限集团公司英文机构  ，但侨民城将随时继承这两种资源的运营权  ，缘由就在与水秀影剧院和海上奇梦馆一只居于盈利的感觉 。水秀影剧院为全.球最明显的多电视媒体很多水秀影剧院  ，投资者人数量近3亿元  ，当下年均值薪资收入约三千万元 。

　　四、宁波欢乐海岸的开发模式提升

　　宁波华侨城欢乐海岸项目于2013年10月正式破土动工  ，该项目是华侨城集团在一线城市之外最大的文化旅游项目投资  ，总投资额超过百亿 。宁波欢乐海岸由位于鄞州集士港镇桃源湾的四明山谷和位于鄞州滨江中心城区的欢乐海岸两大主题板块构成  。从构成内容上来看   ，宁波项目是集合了华侨城集团两大主力产品东部华侨城和深圳欢乐海岸主要内容的更加大型的综合体；从经营模式上来看  ，延续了深圳欢乐海岸“主题商业”的经营理念  ，通过“生态旅游”与“城市生活”功能的结合及免费开放的经营方式  ，吸引新都市旅游群体的聚集  ，开创城市优质生活空间打造新模式；从盈利模式来看  ，宁波欢乐海岸除了由购物、餐饮、会所、文化娱乐等项目之外  ，还配套有860000平方米住宅出售  ，预计将于2015年5月开盘  ，将会成为宁波欢乐海岸后续项目开发的重要资金来源 。

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